Per ragioni storiche e culturali, gli Italiani associano in modo stretto la parola “investimento” alla parola “immobile”.
Gli investimenti immobiliari diretti, possono essere di cinque tipi:
- Immobili residenziali
- Immobili commerciali
- Immobili industriali
- Terreni coltivabili
- Terreni commerciali
Qui parliamo del modo più tipico che gli Italiani hanno usato per gli investimenti immobiliari:
- comprare l’abitazione in cui si abita e/o
- comprare uno o più immobili, quasi sempre residenziali, per generare reddito, tipicamente da locazione.
Oggi non trattiamo l’investimento nella casa in cui si abita.
La scelta di acquistare o no la casa in cui si vive, dipende da molte variabili; tra queste le circostanze personali e i progetti per il futuro.
Mi limiterei a dire che chi ha in mente di cambiare paese, o vuole avere la libertà di cambiare, probabilmente preferisce non comprare la casa in cui vive.
I rischi e i problemi degli investimenti immobiliari diretti.
Gli investimenti immobiliari in realtà sono un’attività professionale.
Però in tanti decidiamo di mettere il 100% del nostro patrimonio, e della nostra liquidità, in un immobile o in alcuni immobili simili, senza diversificazione.
Un po’ a sorte.
Complessità.
L’investimento immobiliare è complesso perché l’esito delle operazioni è determinato da un numero di variabili che non si controllano e che è difficile prevedere.
È un investimento rigido, che lega l’investitore; richiede un capitale relativamente elevato; non permette diversificazione.
Per queste ragioni è rischioso.
Vediamo in maggiore dettaglio.
Non c’è nessuna garanzia che il mercato immobiliare cresca.
Il mercato immobiliare è imprevedibile.
Fino al 2008 c’era la convinzione, la certezza, che i prezzi degli immobili crescono. La realtà ha dimostrato che questa certezza non c’è. Il mercato è complesso. I prezzi vanno su e vanno giù, a seconda delle zone, dei paesi, del periodo storico e di circostanze specifiche alla zona della città. E il mercato immobiliare dipende da condizioni macroeconomiche globali, per esempio l’andamento dei tassi d’interesse e la facilità di ottenere mutui.
Non è facile diversificare.
Per acquistare un appartamento, o un terreno, spesso si inizia con €250.000 e si sale. Per molti €250.000 sono l’intero patrimonio. Per altri sono la metà del patrimonio. E anche sono il 15% del patrimonio non si riesce a diversificare tra diverse tipologie d’investimento immobiliare e meno ancora tra diverse tipologie d’investimento di altro tipo.
È facile sbagliare la scelta dell’area.
In Italia, come all’estero, la località e la posizione dell’immobile è determinante. Sbagliare la scelta della zona conduce a un investimento che – con certezza – perde valore nel tempo, o è difficile affittare o vendere.
Si può avere a che fare con inquilini problematici
La locazione è legata invariabilmente alla gestione di un rapporto con la persona dell’inquilino. A volte tutto funziona bene. A volte l’inquilino vive per creare problemi al proprietario.
Il Lavoro di gestione della locazione è da fare
Gestire una o più proprietà è un lavoro che richiede capacità specifiche.
Interagire con l’inquilino, che resta un cliente, è comunque necessario.
Fare le manutenzione e le riparazioni è necessario.
Ovviamente è possibile affidare la gestione della/e proprietà a un amministratore o a un’azienda di amministrazione, ma a questo punto dovete considerare in che misura i costi di amministrazione riducono il rendimento della proprietà.
Possono esserci periodi (lunghi) in cui la proprietà è sfitta e non genera entrate
Che si tratti di una unità, o di un intero edificio, è necessario fare costantemente un lavoro di marketing molto ben organizzato, per ridurre al minimo i tempi in cui l’immobile non genera reddito.
Il Cash Flow può essere negativo
Succede che le entrate generate dalla proprietà non siano sufficienti a coprire i costi: mutui, interessi, polizze assicurative, tasse, manutenzioni ordinarie e straordinarie, condominio, costi di amministrazione della proprietà.
Esiste il rischio concreto che il vostro investimento mangi la vostra liquidità.
Problemi strutturali non evidenti al momento dell’acquisto
Gli immobili hanno problemi di umidità, o nelle fondamenta, nelle condutture idrauliche, o negli impianti. A volte i problemi sono dell’edificio, e si presentano a sorpresa. È necessario sostenere o partecipare a spese straordinarie per mettere rimedio.
Esiste il rischio di spese ingenti, che di nuovo, non sono compensate da maggiori entrate.
Non è un investimento liquido.
L’investimento immobiliare tradizionale non è liquido.
È il contrario di liquido.
Per ottenere liquidità – vendere l’immobile – è necessario un lavoro impegnativo di ricerca, negoziazione e conclusione, con esito incerto. Non esiste alcuna certezza di vendere l’immobile al prezzo che vi piacerebbe. Potreste non riuscire a venderlo, o potreste riuscirci solo in perdita.
Fiscalità e gestione amministrativa degli investimenti immobiliari
Infine, l’investimento immobiliare diretto, implica adempimenti amministrativi e pagamenti di imposte. È necessario che sappiate esattamente cosa dovete fare e cosa dovete pagare: un altro aspetto del lavoro di amministrare una proprietà.
Ci sono alternative?
Si. Esistono almeno 10 modalità e tecniche per investire nel mercato immobiliare, nel mondo. Sono modalità diverse dall’acquisto diretto ed evitano tutti i problemi che abbiamo elencato sopra.
Inoltre, l’Immobiliare è solo una tra le sei classi di attivo disponibili agli investitori di tutto il mondo
Quindi: abbiamo sei classi di attivo tra cui scegliere per i nostri investimenti.
L’immobiliare è solo una di queste sei.
E l’immobiliare, da solo, offre almeno 11 tipologie d’investimento.
Per gestire le tue proprietà, i tuoi investimenti, e il tuo percorso di internazionalizzazione invia pure la tua candidatura.