I problemi degli investimenti immobiliari in Italia

Per ragioni storiche e culturali, gli Italiani associano in modo stretto la parola "investimento" alla parola "immobile".

Gli investimenti immobiliari diretti, possono essere di cinque tipi:

• Immobili residenziali
• Immobili commerciali
• Immobili industriali
• Terreni coltivabili
• Terreni commerciali

Qui parliamo del modo più tipico che gli Italiani hanno usato per gli investimenti immobiliari:

1. comprare l'abitazione in cui si abita e/o
2. comprare uno o più immobili, quasi sempre residenziali, per generare reddito, tipicamente da locazione.

Oggi non trattiamo l'investimento nella casa in cui si abita.

La scelta di acquistare o no la casa in cui si vive, dipende da molte variabili; tra queste le circostanze personali e i progetti per il futuro. Mi limiterei a dire che chi ha in mente di cambiare paese, o vuole avere la libertà di cambiare, probabilmente preferisce non comprare la casa in cui vive.

I rischi e i problemi degli investimenti immobiliari diretti.

Gli investimenti immobiliari in realtà sono un'attività professionale. Però in tanti decidiamo di mettere il 100% del nostro patrimonio, e della nostra liquidità, in un immobile o in alcuni immobili simili, senza diversificazione. Un po' a sorte.

Complessità.

L'investimento immobiliare è complesso perché l'esito delle operazioni è determinato da un numero di variabili che non si controllano e che è difficile prevedere. È un investimento rigido, che lega l'investitore; richiede un capitale relativamente elevato; non permette diversificazione. Per queste ragioni è rischioso. Vediamo in maggiore dettaglio.

Non c'è nessuna garanzia che il mercato immobiliare cresca.

Il mercato immobiliare è imprevedibile. Fino al 2008 c'era la convinzione, la certezza, che i prezzi degli immobili crescono. La realtà ha dimostrato che questa certezza non c'è. Il mercato è complesso. I prezzi vanno su e vanno giù, a seconda delle zone, dei paesi, del periodo storico e di circostanze specifiche alla zona della città. E il mercato immobiliare dipende da condizioni macroeconomiche globali, per esempio l'andamento dei tassi d'interesse e la facilità di ottenere mutui.

Non è facile diversificare.

Per acquistare un appartamento, o un terreno, spesso si inizia con €250.000 e si sale. Per molti €250.000 sono l'intero patrimonio. Per altri sono la metà del patrimonio. E anche sono il 15% del patrimonio non si riesce a diversificare tra diverse tipologie d'investimento immobiliare e meno ancora tra diverse tipologie d'investimento di altro tipo.

È facile sbagliare la scelta dell'area.

In Italia, come all'estero, la località e la posizione dell'immobile è determinante. Sbagliare la scelta della zona conduce a un investimento che - con certezza - perde valore nel tempo, o è difficile affittare o vendere.

Si può avere a che fare con inquilini problematici

La locazione è legata invariabilmente alla gestione di un rapporto con la persona dell'inquilino. A volte tutto funziona bene. A volte l'inquilino vive per creare problemi al proprietario.

Il Lavoro di gestione della locazione è da fare

Gestire una o più proprietà è un lavoro che richiede capacità specifiche. Interagire con l'inquilino, che resta un cliente, è comunque necessario. Fare le manutenzione e le riparazioni è necessario. Ovviamente è possibile affidare la gestione della/e proprietà a un amministratore o a un'azienda di amministrazione, ma a questo punto dovete considerare in che misura i costi di amministrazione riducono il rendimento della proprietà.

Possono esserci periodi (lunghi) in cui la proprietà è sfitta e non genera entrate

Che si tratti di una unità, o di un intero edificio, è necessario fare costantemente un lavoro di marketing molto ben organizzato, per ridurre al minimo i tempi in cui l'immobile non genera reddito.

Il Cash Flow può essere negativo

Succede che le entrate generate dalla proprietà non siano sufficienti a coprire i costi: mutui, interessi, polizze assicurative, tasse, manutenzioni ordinarie e straordinarie, condominio, costi di amministrazione della proprietà. Esiste il rischio concreto che il vostro investimento mangi la vostra liquidità.

Problemi strutturali non evidenti al momento dell'acquisto

Gli immobili hanno problemi di umidità, o nelle fondamenta, nelle condutture idrauliche, o negli impianti. A volte i problemi sono dell'edificio, e si presentano a sorpresa. È necessario sostenere o partecipare a spese straordinarie per mettere rimedio. Esiste il rischio di spese ingenti, che di nuovo, non sono compensate da maggiori entrate.

Non è un investimento liquido.

L'investimento immobiliare tradizionale non è liquido. È il contrario di liquido. Per ottenere liquidità - vendere l'immobile - è necessario un lavoro impegnativo di ricerca, negoziazione e conclusione, con esito incerto. Non esiste alcuna certezza di vendere l'immobile al prezzo che vi piacerebbe. Potreste non riuscire a venderlo, o potreste riuscirci solo in perdita.

Fiscalità e gestione amministrativa degli investimenti immobiliari

Infine, l'investimento immobiliare diretto, implica adempimenti amministrativi e pagamenti di imposte. È necessario che sappiate esattamente cosa dovete fare e cosa dovete pagare: un altro aspetto del lavoro di amministrare una proprietà.

Ci sono alternative?

Si. Esistono almeno 10 modalità e tecniche per investire nel mercato immobiliare, nel mondo. Sono modalità diverse dall'acquisto diretto ed evitano tutti i problemi che abbiamo elencato sopra.

Inoltre, l'Immobiliare è solo una tra le sei classi di attivo disponibili agli investitori di tutto il mondo

Quindi: abbiamo sei classi di attivo tra cui scegliere per i nostri investimenti. L'immobiliare è solo una di queste sei. E l'immobiliare, da solo, offre almeno 11 tipologie d'investimento.

Per gestire le tue proprietà, i tuoi investimenti, e il tuo percorso di internazionalizzazione invia pure la tua candidatura.